Czynniki mające wpływ na wartość gruntu deweloperskiego
Na cenę gruntu deweloperskiego wpływ ma wiele cech z których do najbardziej istotnych należą lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, standard wykończenia, dostępność komunikacyjna, kształt działki, wskaźnik intensywności zabudowy oraz inne wskaźniki ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy, które wpływają na możliwości inwestycyjne gruntu, a co za tym idzie opłacalności realizacji inwestycji deweloperskiej przez dewelopera i wymagają szczegółowych analiz.
Lokalizacja inwestycji, sąsiedztwo bliższe i dalsze, dostępność komunikacyjna, standard wykończenia, to cechy na które nabywcy mieszkań i domów zwracają szczególną uwagę. Ogólnie rzecz ujmując im te cechy są lepsze, tym wyższą cenę za powierzchnię użytkową 1 m2 mieszkania będą skłonni zapłacić przyszli nabywcy. Jednak na cenę gruntu deweloperskiego wpływ ma wiele innych czynników, które deweloper musi brać pod uwagę przy zakupie gruntu pod przyszłą inwestycję w trakcie negocjacji ceny ze sprzedającym.
Kluczowe znaczenie dla wyceny gruntu deweloperskiego ma PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Osoba prywatna w przypadku zakupu działki budowlanej w celu budowy domu jednorodzinnego, cenę całkowitą płaconą za działkę przelicza na powierzchnię gruntu, szacując cenę gruntu w przeliczeniu na 1 m2 lub też 1 ar powierzchni zakupionej działki i na tej podstawie często też dokonuje porównań z innymi działkami, które rozważa do kupienia. Deweloper natomiast działa inaczej, nie przelicza całkowitej ceny zapłaconej za grunt deweloperski na powierzchnię gruntu, ale na liczbę m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, które będzie mógł na tym gruncie wybudować i następnie sprzedać na rynku. Deweloperzy koszty realizacji projektu związane z działką oraz z poszczególnymi etapami budowy, często również z uwzględnieniem kosztów komercjalizacji projektu odnoszą do 1 m2 PUM i do ceny za którą będzie można otrzymać na rynku w momencie sprzedaży od klientów.
Wskaźnikiem, który ma decydujący wpływ na PUM jest wskaźnik intensywności zabudowy. Wskaźnik intensywności zabudowy jest to stosunek powierzchni całkowitej budynku, inaczej suma powierzchni wszystkich kondygnacji w budynku, do powierzchni działki. Informacja o wskaźniku powierzchni zabudowy znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jeśli dla obszaru, na którym znajduje się działka nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik intensywności zabudowy określany jest w decyzji o warunkach zabudowy. Przy obliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy terenu, konieczne jest przestrzeganie wymogów Normy PN-ISO 9836:17. Określa ona sposoby mierzenia powierzchni. Co istotne, norma ISO jest normą międzynarodową, a polskie przepisy nie przewidują możliwości odstępstwa od jej stosowania.
„Takie same” grunty deweloperskie, różne ceny
Wpływ powyższych atrybutów na wartość gruntów deweloperskich jest bardzo duży, przez co wartość 1 m2 powierzchni gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w obrębie jednego miasta, a nawet w obrębie jednej dzielnicy może się znacząco różnić.
Łatwo można to przedstawić na przykładzie, gdzie są dwie działki o jednakowej powierzchni i kształcie, położone bardzo blisko siebie i obie przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną, jednak na pierwszej działce można postawić budynek mieszkalny maksymalnie czteropiętrowy o powierzchni 2000 m2, na drugiej natomiast ośmiopiętrowy o powierzchni 4000 m2. Jest oczywistym, że pomimo tego, iż działki mają takie same powierzchnie i znajdują się blisko siebie, to działka druga dla dewelopera będzie warta około dwa razy więcej.