W zależności od celu wyceny, dostępnych informacji, przepisów prawa oraz innych czynników rzeczoznawca majątkowy może dokonać oszacowania:

• Wartości rynkowej,
• Wartości odtworzeniowej,
• Wartości indywidualnej,
• Wartości dla wymuszonej sprzedaży
• Wartości godziwej.

Więcej szczegółowych informacji na temat rodzajów wartości nieruchomości oraz tego jak są ujmowane w polskich przepisach prawa i standardach zawodowych, w Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW) oraz Europejskich Standardach Wyceny (ESW) znajdą Państwo w wycena nieruchomości/rodzaje określanych wartości nieruchomości.

W sytuacjach, kiedy niezbędne jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, niekiedy może zachodzić potrzeba określenia optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego sposób użytkowania nieruchomości, przy czym użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Zaletą analizy jest fakt, że nie jest to badanie statyczne oparte sztywno na funkcjonującym sposobie użytkowania nieruchomości ale przeprowadzane jest w sposób dynamiczny, uwzględniający możliwości zmiany funkcji nieruchomości, tym samym pozwalające określić jej optymalna wartość rynkową. Analiza Highest and Best Use jest stosowana w przypadku gruntów inwestycyjnych lub też w przypadku nieruchomości znajdujących się w budowie. 

Do określenia wartości nieruchomości stosuje się podejścia:

• Porównawcze
• Dochodowe
• Kosztowe
• Mieszane

Wartość rynkową nieruchomości określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości komercyjnych określa się najczęściej w podejściu dochodowym przy zastosowaniu metody inwestycyjnej lub metody zysków. Określenie wartości nieruchomości komercyjnej w podejściu dochodowym wymaga analizy rynkowych stawek czynszów możliwych do uzyskania z nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości komercyjnych przy spełnieniu określonych warunków można określić również w podejściu mieszanym. 

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się dla nieruchomości komercyjnych, które ze względu rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość odtworzeniową określa się w podejściu kosztowym.

Wysokości rynkowych stawek czynszów, a zatem ich analiza i interpretacja są niezmiernie istotne w przypadku wyceny nieruchomości komercyjnych. W polskich regulacjach nie występuje odrębna definicja rynkowej wartości czynszu. 

W Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW) czynsz rynkowy został zdefiniowany jako:

„Szacowana kwota, za którą nieruchomość zostanie wynajęta/wydzierżawiona w dacie wyceny, zakładając istnienie niezależnych od siebie: chętnego wynajmującego/wydzierżawiającego oraz chętnego najemcy/dzierżawcy godzących się na odpowiednie warunki umowy oraz zakładając, że upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku, a strony działały z rozeznaniem, rozwagą i bez przymusu”

W Europejskich Standardach Wyceny (ESW) czynsz rynkowy został zdefiniowany jako:

„Szacowana kwota, za którą nieruchomość zostanie wynajęta/wydzierżawiona w dacie wyceny przy założeniu istnienia niezależnych od siebie chętnego wynajmującego/wydzierżawiającego oraz chętnego najemcy/dzierżawcy godzącego się na odpowiednie warunki umowy, a także upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na ryku, a strony działały z rozeznaniem, rozwagą i bez przymusu.”

W Standardach Wyceny RICS czynsz rynkowy definiowany jest jako:

„Szacunkowa wysokość czynszu, za który posiadający zamiar wynajmu właściciel może wynająć nieruchomość chętnemu najemcy w dniu wyceny w transakcji bezpośredniej, po odpowiedniej ekspozycji nieruchomości na rynku oraz pod warunkiem, że strony transakcji działają z rozeznaniem, w dobrej wierze i nie pod przymusem.”

Przy szacowaniu czynszu rynkowego w odróżnieniu od szacowania wartości rynkowej jako prawa własności należy brać pod uwagę odpowiednie warunki umowy, które są różnie interpretowane w standardach. 

W Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW), za odpowiednie warunki umowy przyjmuje się typowe warunki wynajęcia określonego rodzaju nieruchomości w dacie wyceny. 

W Standardach Wyceny RICS wskazywane jest, iż przy określaniu wartości czynszu rynkowego należy uwzględniać w szczególności następujące czynniki:

• Czas trwania umowy najmu lub dzierżawy,
• Częstotliwość weryfikacji czynszu,
• Zakres odpowiedzialności stron umowy za bieżące utrzymanie nieruchomości,
• Zachęty udzielane najemcom przez wynajmujących (o ile takie rozwiązania są typowe na danym rynku).

Zatem podsumowując, określenie wartości czynszu rynkowego wymaga wskazania założonych przyjętych warunków najmu, a określona wartość czynszu będzie ściśle powiązana z warunkami umowy.

Stopy zwrotu stosowane w wycenie nieruchomości odpowiadają za rekompensatę ryzyka jakie podejmuje inwestor inwestując środki pieniężne w zakup nieruchomości. Im mniejsze jest ryzyko inwestycji w nieruchomość tym niższa jest stopa zwrotu, a co za tym idzie wartość nieruchomości jest wyższa. Natomiast wraz ze wzrostem ryzyka inwestycji w nieruchomość, zwiększa się stopa zwrotu, tym samym wartość nieruchomości ulega obniżeniu. W międzynarodowej praktyce wyceny nieruchomości stopy zwrotu nazywane są „property yields” (stopy nieruchomości). W praktyce polskiej przyjęło się sformułowanie „stopy zwrotu z nieruchomości”.

Stopy zwrotu można rozpatrywać biorąc pod uwagę:

• okres inwestycji,
• rodzaj inwestora (spodziewana stopa zwrotu, zrealizowana stopa zwrotu, wymagana stopa zwrotu),
• rodzaj czynszu (initial yield, term yield, reversion yield, froth yield, core yield, running yeld),
• nominalną i realną stopę procentową,
• zakres wyceny,
• rodzaj uwzględnianego ryzyka (stopa dyskontowa, stopa kapitalizacji (all risk yield), equated yield, equivalent yield, stopa wolna od ryzyka (risk free yield), exit yield, prime yield).

W polskiej praktyce wyceny nieruchomości rozróżnia się stopę dyskontową i stopę kapitalizacji. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość i stanowi stopę rentowności, która uwzględnia wszystkie oczekiwane korzyści z nieruchomości, w szczególności wpływy ze sprzedaży nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Stopa dyskontowa nie uwzględnia ryzyka związanego ze zmiennością dochodów w przyszłości, które to ryzyko co do zasady powinno zostać ujęte w prognozie dochodów.
Stopa kapitalizacji definiowana jest jako odwrotność współczynnika kapitalizacji, który odzwierciedla okres, w jakim powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. W polskiej praktyce stopę kapitalizacji definiuje się jako stopę odwzorowującą dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. W porównaniu ze stopą dyskontową, stopa kapitalizacji uwzględnia ryzyko wynikające ze zmienności dochodów w przyszłości. W literaturze brytyjskiej stopa kapitalizacji nazywana jest „all risk yield”, czyli stopą wszystkich ryzyk. Stopa kapitalizacji odzwierciedla ryzyka związane z inwestowaniem w określony rodzaj nieruchomości.

Bardzo ważną kwestią w procesie wyceny nieruchomości jest zachowanie zasady współmierności dochodu i stopy zwrotu z nieruchomości.

W polskiej praktyce wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. Polskie przepisy prawa wskazują ponadto, iż stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Podobnie w analogicznej sytuacji na podstawie stopy dyskontowej można określić stopę kapitalizacji, z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

Czas sporządzenia operatu szacunkowego uzależniony jest od czasów realizacji poszczególnych etapów wyceny, które w dużym stopniu zależą od rodzaju wycenianej nieruchomości oraz stanu prawnego. Im więcej umów najmu jest zawartych na nieruchomości, tym więcej dokumentów rzeczoznawca majątkowy musi przeanalizować. Podobnie jeśli nieruchomość pełni więcej niż jedną funkcję, konieczna jest analiza kilku rynków nieruchomości o adekwatnym przeznaczeniu. W tym celu należy zgromadzić informacje na temat popytu, podaży, stawek czynszu oraz przeanalizować stopy kapitalizacji. Końcowym etapem wyceny jest sporządzenie obliczeń.

W przypadku gruntów inwestycyjnych niezbędne jest szczegółowe przeanalizowanie dokumentów planistycznych oraz analiza możliwości realizacji parametrów zabudowy, na podstawie między innymi takich wskaźników jak intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, wymogi odnośnie wysokości budynków, usytuowania zabudowy na gruncie, wymogi dotyczące liczby miejsc parkingowych, itd., oraz różne inne, odnoszące się do konkretnego przypadku.

Orientacyjny czas realizacji zlecenia jest zawsze indywidualnie ustalany w rozmowie pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym a Klientem, w przypadku nieruchomości komercyjnych jest to najczęściej czas 14-21 dni roboczych liczony od momentu oględzin nieruchomości oraz dostarczenia przez Klienta wszystkich dokumentów niezbędnych do sporządzenia operatu szacunkowego, chociaż nie rzadko zdarza się, że czas sporządzenia operatu szacunkowego może być znacznie dłuższy.

Koszt sporządzenia wyceny nieruchomości komercyjnej uzależniony jest przede wszystkich od czasu niezbędnego do wykonania zlecenia. Przepisy prawa jak np. w przypadku czynności notarialnych za sporządzenie aktu notarialnego, w przypadku wyceny nieruchomości nie określają stawek za wykonanie operatu szacunkowego. Dlatego nie istnieje jeden cennik.

Koszt sporządzenia wyceny nieruchomości komercyjnej zaczyna się od około tysiąca złotych w przypadku niewielkiego lokalu handlowo-usługowego położonego w parterze budynku i jest tym wyższy im bardziej skomplikowany jest przedmiot wyceny. Sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości komercyjnej odbywa się na podstawie umowy zawartej pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym a Zleceniodawcą oraz po wpłaceniu przez Zleceniodawcę zaliczki w kwocie od 30% do 50% ustalonej ceny usługi.

W celu dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości komercyjnej lub innych praw do nieruchomości niezbędne jest dostarczenie przez Klienta oryginałów dokumentów lub ich kopii wraz z okazaniem oryginałów, umów najmu zawartych na nieruchomości oraz innych, które mogą być potrzebne w celu sporządzenia wyceny. Na podstawie wymienionych dokumentów następuje określenie stanu prawnego, techniczno-użytkowego, przepływów finansowych, oraz innych cech mających wpływ na wartość nieruchomości komercyjnej. Wszelkie dokumenty finansowe przekazane przez rzeczoznawcę jak również inne wymienione w umowie zawartej pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym a Zleceniodawcą o sporządzenie operatu szacunkowego stanowi dla nas tajemnicę zawodowa. Natomiast część z dokumentów wymienionych poniżej stanowi załączniki do operatu szacunkowego wycenianej nieruchomości: