W zależności od celu wyceny, wartość inwestycji deweloperskiej może zostać określona według stanu po zakończeniu realizacji prac (inwestycja ukończona) lub według stanu na dzień zaawansowania robót budowlanych (inwestycja w trakcie budowy). Oba przypadki wymagają zastosowania różnych podejść i metod wyceny. W przypadku inwestycji gotowej, w zależności od rodzaju inwestycji oraz dostępnych danych, wycena jest najczęściej sporządzana przy wykorzystaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. W przypadku potrzeby określenia wartości inwestycji w trakcie realizacji, według stanu zaawansowania robót budowlanych, sporządzenie wyceny wymaga wykorzystania podejścia mieszanego, metody pozostałościowej.
Każde z podejść wymaga zebrania odpowiednich danych wejściowych niezbędnych do sporządzenia wyceny.
Wycena inwestycji
Wycena inwestycji według stanu po zakończeniu realizacji prac (inwestycja ukończona)
Przy wycenie inwestycji która jest na etapie projektu lub w trakcie realizacji, jeśli wymaga tego cel wyceny, przyjmuje się założenie, że inwestycja została zakończona zgodnie z przedstawionym przez dewelopera projektem budowlanym. Ponieważ inwestycja nie została jeszcze oddana do użytkowania, wycena opiera się głównie na dokumentach z projektu budowlanego.
W przypadku inwestycji mieszkaniowej z projektu budowlanego pobiera się informacje dotyczące liczby lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (np. handlowych i usługowych w parterach budynków) ale też istotne są liczba i rodzaj miejsc parkingowych oraz dodatkowych powierzchni w postaci komórek lokatorskich.
W przypadku inwestycji innego rodzaju (np. handlowych, usługowych, magazynowych, biurowych) z projektu budowlanego pobiera się informacje dotyczące powierzchni możliwej do wynajęcia.
Po zebraniu i przeanalizowaniu informacji dotyczących parametrów zabudowy inwestycji dalszy etap wyceny przebiega analogicznie jak w przypadku nieruchomości istniejących W zależności od rodzaju realizowanej inwestycji wyceny dokonuje się najczęściej przy wykorzystaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. W przypadku wyceny inwestycji z mieszkaniami najczęściej dokonuje się grupowania lokali w inwestycji, następnie wycenia się lokal z każdej z utworzonych grup reprezentacyjnych i następnie po przeprowadzeniu odpowiednich działań algebraicznych otrzymuje się wynik wyceny. Nieco inaczej wygląda wyceny w przypadku nieruchomości mogących przynosić dochód, jednak i w tym przypadku w zależności od rodzaju inwestycji, należy zebrać informacje o czynszach możliwych do uzyskania na rynku, warunkach zawierania umów, stopach kapitalizacji i na podstawie zabranych danych dokonuje się wyceny.
Wycena inwestycji w trakcie realizacji według stanu na dzień zaawansowania robót budowlanych (inwestycja w trakcie budowy)
Wycena inwestycji w trakcie realizacji jest zdecydowanie bardziej pracochłonna od inwestycji gotowej lub inwestycji w fazie budowy ale wycenianej według stanu na dzień zakończenia robót (traktowanej jako inwestycja ukończona). W takim przypadku wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym, przy wykorzystaniu metody pozostałościowej jako różnicę wartości nieruchomości po zakończeniu realizacji robót (inwestycja ukończona) oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającemu w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowę, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.
Metodę pozostałościową można zastosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli łącznie spełnione są warunki:
- istniejące uwarunkowania nie pozwalają nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego do określenia wartości rynkowej nieruchomości
- znany jest rodzaj i zakres robót budowlanych które mają być przeprowadzone (budowa, remont, itp.)
- przyjęte założenia i dane uwzględnione w wycenie muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku.
Przeprowadzenie wyceny nieruchomości przy zastosowaniu metody pozostałościowej wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia założeń dotyczących runku nieruchomości, procesu rozwojowego oraz rynku finansowego. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. W zakresie stosowania metody pozostałościowej do określania wartości nieruchomości uzgodnione zostały przez rzeczoznawców majątkowych zasady dobrej praktyki przedstawione w Nocie Interpretacyjnej „Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości”. Opracowana Nota Interpretacyjna nie stanowi przepisów prawa, przedstawia jednak ogólnie przyjęte zasady stosowania metody pozostałościowej do określania wartości rynkowej nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości w metodzie pozostałościowej określa się według wzoru:
gdzie:
Sposób określania wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (WK) został opisany powyżej (inwestycja ukończona). Wartość rynkową nieruchomości określa się przy założeniu, że rozwój ten jest ukończony w dniu wycen, według cen i warunków rynkowych panujących w dniu wyceny.
Koszty rynkowe (KR) związane z rozwojem nieruchomości uwzględniają między innymi:
- koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień (koszty te dotyczą np. koniecznych decyzji, pozwoleń i uzgodnień, w tym również koszty związane z odwołaniami i/lub zapytaniami oraz koszty związane z uzyskaniem pozwoleń na zmiany w otoczeniu, takie jak np. zmiana układu komunikacyjnego czy infrastruktury komunalnej w związku z planowaną inwestycją),
- koszty zakupu (koszty te obejmują w szczególności opłaty pośredników, opłaty prawne, notarialne i sądowe, które należne będą w związku z zakupem nieruchomości),
- koszty wstępne (np. koszty związane z regulacją stanu prawnego nieruchomości, koszty pozyskania lub usunięcia ograniczonych praw rzeczowych, koszty związane z przeprowadzeniem badań gruntów i ochroną środowiska, koszty rozbiórki naniesień budowlanych, itp.),
- koszty budowy (koszty te stanowią zazwyczaj główny składnik rozwoju w metodzie pozostałościowej. Należy uwzględnić koszty dodatkowe. Ponadto należy uwzględnić usługi projektantów, konsultantów i osób zarządzających projektem (konsultanci branżowi w zależności od rodzaju inwestycji),
- inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane (np. koszty sprzedaży, prowizję agentów nieruchomości, opłaty notarialne, koszty reklamy, koszty finansowania – odsetki liniowe lub nieliniowe, doradztwo prawne)
Wartość rynkowa nieruchomości (WR)
Określana jest jako różnica wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.
W trakcie sporządzania wyceny metodą pozostałościową może wystąpić konieczność skorzystania przez rzeczoznawcę majątkowego z pomocy ekspertów przy określaniu danych wejściowych do wyceny. Współpraca może dotyczyć określania danych takich jak np. ilość i rodzaj prac niezbędnych do wykonania, rynkowe koszty inwestycji, wielkość powierzchni poszczególnych pomieszczeń określanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W każdym przypadku konieczna jest również analiza rynku budowlanego właściwego dla danego rodzaju inwestycji.
Zysk inwestora (ZI)
Uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych stanowi w szczególności wynagrodzenie za ponoszone ryzyko oraz zaangażowanie w proces inwestycyjny. Zysk inwestora może zostać określony jako procent rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruch9omsoći lub też jako procent od wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju. Zysk inwestora może zostać również określony w inny rynkowy sposób zgodnie z aktualna praktyką rynkową przy inwestycjach określonego rodzaju.
Świadczymy profesjonalne usługi z zakresu wyceny gruntów inwestycyjnych, inwestycji deweloperskich na każdym etapie realizacji, jak również analizy rynkowe dla deweloperów. Zapraszamy do kontaktu również deweloperów zainteresowanym nawiązaniem stałej współpracy na indywidualnie negocjowanych warunkach
Skontaktuj się