Deweloperzy, a dokładnie architekci działający na zlecenie deweloperów zainteresowanych nabyciem gruntu w celu realizacji inwestycji np. mieszkaniowej przeprowadzają analizy możliwość optymalnego zagospodarowania działki aby określić szacunkową liczbę mieszkań możliwych do zrealizowania w inwestycji, następnie dla każdego z mieszkań określane są ceny możliwe do osiągniecia na rynku, szacunkowe koszty realizacji inwestycji oraz zysk zakładany przez dewelopera na realizacji inwestycji. Na bazie przeprowadzonych analiz deweloperzy oszacowują maksymalną cenę jaką są w stanie zapłacić za grunt aby cały proces inwestycyjny był opłacalny ekonomicznie, która to wartość stanowi punkt odniesienia w negocjacji ceny przy zakupie gruntu. W trakcie analizy istotną rolę odgrywa współczynnik intensywności zabudowy, który jednak musi być zawsze rozpatrywany w połączeniu z innymi czynnikami mającymi wpływ na możliwości realizacji zabudowy o określonych parametrach jak chociażby: wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej w ogólnej powierzchni działki, konieczność zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, konieczność zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia oraz wiele innych wynikających z odrębnych przepisów.

Przeznaczenie gruntu ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzji o warunkach zabudowy potrzebuje inwestor, który stara się o pozwolenie na budowę. Wydaje je wójt, burmistrz lub prezydent miasta na prawach powiatu. Może się o nią starać właściciel, użytkownik wieczysty ale nie tylko, może się o nią starać praktycznie każdy. Decyzja ma charakter informacyjny, często inwestor zanim kupi działkę, występuje o warunki zabudowy aby zorientować się czy będzie można zrealizować na niej inwestycję, którą planuje. Ten sam inwestor może wielokrotnie występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla różnych inwestycji. Składając wniosek inwestor musi podać między innymi charakterystykę zabudowy, natomiast przy wydawaniu brane jest pod uwagę również dobre sąsiedztwo. 

Decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia przeznaczenia terenu, a jedynie wskazuje, że dany teren można między innymi wykorzystać do realizacji takiego a nie innego wnioskowanego przez właściciela/inwestora zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest również ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a jest jedynie wskazaniem, że wnioskowany przez właściciela/inwestora sposób zagospodarowania nieruchomości jest dopuszczalny jako jeden z potencjalnie wielu. Nie rzadko zdarza się sytuacja, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla danego gruntu wydanych zostało kilka decyzji warunkach zabudowy, takich jak np.: 

1. Decyzja dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym.
2. Decyzja dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z garażem podziemnym, dojazdem i niezbędną infrastrukturą techniczną.
3. Decyzja dla inwestycji polegającej na budowie budynku hotelowo-usługowego. 

Warunki zabudowy świadczą o możliwości wykorzystania terenu jako jednej z wielu możliwości, a nie przesądzają o przeznaczeniu terenu. Należy również podkreślić, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ocenia się najbardziej prawdopodobne dopuszczalne przeznaczenie nieruchomości, tzw. HBU (Highest and Best USE).

Zgodnie z §3.1. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust.2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Zgodnie z §5.1. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu – wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w §3 ust.1. Może zdarzyć się sytuacja, gdzie w przypadku gruntu wskaźnik intensywności zabudowy podany w decyzji WZ (warunków zabudowy) jest znacznie wyższy od wskaźnika zabudowy dla tego gruntu oszacowanego przez dewelopera. Wynikać to może ze sposobu szacowania wskaźnika intensywności na potrzeby wydawania warunków zabudowy. W przypadku WZ oszacowany wskaźnik jest wynikiem działań arytmetycznych. Jeśli w analizowanym obszarze znajduje się wiele małych gruntów, które są w całości zabudowane budynkami, a powierzchnie zabudowy są brane do średniej arytmetycznej przy szacowaniu dopuszczalnej powierzchni zabudowy gruntu, tym samym wpływają na wynik i go podwyższają. Jednocześnie powierzchnie zabudowy dla innych większych działek, w tym dla działek w bezpośrednim sąsiedztwie analizowanego gruntu mogą znajdować się w znacznie niższym przedziale. Na etapie analizy obszaru, nie są brane bowiem pod uwagę inne czynniki wynikające z wymogów Prawa budowlanego. 

Przykładem może być sytuacja, gdzie dla analizowanego gruntu deweloper we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy podaje powierzchnię odpowiadającą około 60% powierzchni działki, co jest wynikiem zbieżnym z powierzchnią zabudowy większych działek w bezpośrednim sąsiedztwie analizowanego gruntu, natomiast w decyzji o warunkach zabudowy znajduje się informacja o powierzchni zabudowy gruntu wynoszącej np. 75%. Wynika to z faktu, iż Organ wydając warunki zabudowy działa w oparciu o przedstawione przepisy prawa, w warunkach zabudowy podany jest wskaźnik oszacowany w wyniku analizy obszaru, do którego to wskaźnika intensywności Organ odnosi się w załączniku do wydanych WZ, z zaznaczeniem, iż wymagają sprawdzenia przy sporządzaniu projektu budowlanego. Biorąc pod uwagę fakt, że celem dewelopera jest maksymalizacja zysku, powierzchnię zabudowy oszacowaną przez dewelopera należy uznać na optymalną dla analizowanego gruntu.

Warszawski rynek nieruchomości gruntowych jest rynkiem specyficznym ze względu na rodzaj praw rzeczowych objętych obrotem. W znacznej części Warszawy występuje ograniczony obrót prawem własności gruntu z uwagi na działanie Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Na atrakcyjność gruntów w ocenie inwestorów wpływ ma ma również tytuł prawny do gruntu (prawo własności gruntu, prawo użytkowania wieczystego gruntu), który jednak zależy od przeznaczenia gruntu oraz jego lokalizacji. 

Na terenie Miasta Stołecznego Warszawy prowadzone były badania w celu określenia zależności pomiędzy wartościami prawa użytkowania wieczystego i prawa własności gruntów. W wyniku przeprowadzonych badań okazało się, że na terenie dzielnic takich jak Śródmieście, Wola, Ochota i Mokotów relacja prawa własności nieruchomości gruntowej do prawa użytkowania wieczystego gruntu wynosi 1:1. Oznacza to, że na terenie wymienionych dzielnic Miasta Stołecznego Warszawy rynek nie różnicuje tych praw. Dla dewelopera który nabywa grunt przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną w realizacji inwestycji wysokość obciążeń związanych z prawem użytkowania wieczystego gruntu nie ma większego znaczenia, ponieważ w niedługiej perspektywie obciążenia te zostaną przeniesione na nabywców lub najemców nieruchomości. Innym czynnikiem jest bardzo ograniczona podaż gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, a do takich bez wątpienia należy dzielnica Śródmieście, przez co deweloper nie przykłada uwagi do rodzaju samego prawa, skupia się natomiast na pozostałych czynnikach wpływających na wartość gruntu. Podobne badania prowadzone były również na innych rynkach takich jak Katowice czy Gliwice. W Katowicach zaobserwowano, że grunty stanowiące przedmiot prawa użytkowania wieczystego są tańsze od gruntów stanowiących przedmiot prawa własności o około 17%, natomiast w Gliwicach o około 10%. Na innych badanych rynkach takich jak Poznań czy Szczecin również odnotowano, że rynek nie rozróżnia w cenie praw dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, od prawa własności. W obu przypadkach wpływ na zróżnicowanie cen gruntów miały inne czynniki. Jednak najbardziej wiarygodne badania na największej liczbie danych, w tym dużej liczbie transakcji prawami użytkowania wieczystego, które wynika ze specyfiki rynku warszawskiego, z rozróżnieniem stawek procentowych opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, zostały przeprowadzone na rynku warszawskim. 

Sposób wyceny gruntu deweloperskiego zależy w dużej mierze od dostępnych danych, zarówno transakcji gruntami podobnymi jakie miały miejsce na rynku jak również informacji dostarczonych przez dewelopera, w szczególności projektu inwestycyjnego i kosztorysu prac budowlanych. W zależności od dostępnych informacji wartość gruntu deweloperskiego może zostać oszacowana w podejściu porównawczym, najczęściej przy użyciu metody porównywania parami lub w podejściu mieszanym przy zastosowaniu metody pozostałościowej. Najważniejsze przy wycenie jest aby patrzeć na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny w taki sposób jak patrzą na nią inwestorzy, a oszacowana kwota odzwierciedlała wartość rynkową.

Pierwszym etapem wyceny gruntu deweloperskiego jest analiza cech wycenianego gruntu a następnie zgromadzenie jak największej liczby transakcji gruntami o podobnym przeznaczeniu jakie miały miejsce na rynku. Następnym krokiem jest poddanie szczegółowej analizie wszystkich transakcji gruntami podobnymi jakie odnotowano na rynku w analizowanym obszarze. Szczegółowej analizie poddawane są: lokalizacja ogólna i szczegółowa, sąsiedztwo i otoczenie, dostępność komunikacyjna, kształt działki, powierzchnia działki, dostęp do drogi publicznej, dostęp do sieci infrastruktury technicznej oraz ewentualne ograniczenia wynikające z przebiegu tej sieci, możliwości zabudowy w działki w ostrych granicach, czy nieprzekraczalne linie zabudowy.

Kolejnym etapem jest weryfikacja czy dla gruntów, które były przedmiotem transakcji został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie, to czy zostały wydanej warunki zabudowy i na tej podstawie ocena możliwości zabudowy terenu, uwzględniająca między innymi maksymalną wysokość zabudowy oraz intensywność zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy należy zastanowić się nad możliwościami zabudowy terenu analizując sąsiedztwo nieruchomości przy uwzględnieniu przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W wyniku przeprowadzonych szczegółowych analiz opisanych powyżej finalnie najczęściej otrzymuje się zaledwie kilka transakcji nieruchomościami podobnymi na podstawie których dokonuje się oszacowania wartości gruntu w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Metoda pozostałościowa w szczególnych przypadkach może być  stosowana do określania odrębnej wartości gruntu bez uwzględniania jego części składowych. Za szczególne przypadki można uznać sytuację, kiedy na rynku nie występuje odpowiednia liczba transakcji sprzedaży nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, które pozwalałyby na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny gruntu deweloperskiego. Jednocześnie należy mieć na uwadze, iż zastosowanie do wyceny nieruchomości metody pozostałościowej wymaga przeprowadzenia analizy w celu określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości podlegającej wycenie. Wycena wartości grunt niezabudowanego w podejściu mieszanym przy wykorzystaniu metody pozostałościowej w niektórych przypadkach wymaga współpracy rzeczoznawcy majątkowego z architektem lub urbanistą.

Metoda pozostałościowa jest często wykorzystywana do określania wartości nieruchomości będących na etapie realizacji, w tym między innymi do wyceny inwestycji deweloperskich.