Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy maja stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Zgodnie z definicją zawartą w Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW), wartość rynkowa to szacowana kwota jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia lub zobowiązanie, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania na rynku.
Natomiast zgodnie z definicją zawartą w Europejskich Standardach Wyceny (ESW), wartość rynkowa rozumiana jest jako szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik aktywów, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania na rynku.
W polskiej praktyce wartość rynkowa utożsamiana jest często z najbardziej prawdopodobną ceną nieruchomości, a więc taką ceną zostanie zaakceptowana przez największą liczbę kupujących i sprzedających na rynku.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość odtworzeniową nieruchomości poza przypadkami szczególnymi oraz wynikającymi z celu wyceny jak np. określenie wartości dla potrzeb ubezpieczeniowych, określana jest wówczas, gdy brak danych uniemożliwia zastosowanie podejść i metod służących do określenia wartości rynkowej.
W Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW) wartość odtworzeniowa została odrzucona, natomiast wartość określona w podejściu kosztowym (w Polsce służącym do oszacowania wartości odtworzeniowej nieruchomości) została uznana za wartość rynkową. Zostało to uzasadnione tym, iż są kategorie nieruchomości oceniane przez uczestników rynku przez pryzmat ich kosztów budowy. Przykładem są nieruchomości w budowie, gdzie takie podejście kosztowe jest właściwie do odwzorowania zachowań uczestników rynku.
W przypadku Europejskich Standardów Wyceny (ESW) wartość kosztowa jest wyróżniana i nazywana jest zamortyzowanym kosztem odtworzenia, a koszt odtworzenia jest to aktualny koszt zastąpienia składnika aktywów jego równorzędnym współczesnym odpowiednikiem przy uwzględnieniu zużycia fizycznego funkcjonalnego i technicznego”. Jednocześnie ESW zwracają uwagę, iż w niektórych krajach zamortyzowany koszt odtworzenia traktowany jest jako podstawa wartości ale uważany jest za podejście wyceny prowadzące do określenia wartości rynkowej.
Wartość indywidualną nazywaną także wartością inwestycyjną wyróżnia się w polskiej oraz międzynarodowej praktyce.
W Polsce za wartość indywidualną przyjmuje się kwotę pieniężną określoną dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym. W ustawie o gospodarce nieruchomościami wartość taka nazywana jest wartością nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby prywatnego indywidualnego inwestora uwzględnia się wymagania tego inwestora lub zamierzenia w zakresie rozwoju szacowanej neruch9omości.
W Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW) wartość inwestycyjna definiowana jest jako wartość, jaką określony składnik aktywów ma dla aktualnego lub potencjalnego właściciela, zamierzającego wykorzystać go do indywidualnego celu inwestycyjnego lub operacyjnego”.
W trakcie sporządzania wyceny, zleceniodawca ma możliwość wskazywania założeń, które powinny być przyjęte przy określaniu wartości nieruchomości, a założenia takie mogą dotyczyć między innymi:
- Stawek czynszu
- Wpływów pozaczynszowych
- Wydatków operacyjnych
- Warunków finansowych
- Stopy kapitalizacji i dyskontowej
- Sposobu zarządzania nieruchomością
- Przewidywanego rozwoju nieruchomości
Wartość określona w ten sposób odzwierciedla plany konkretnego właściciela lub inwestora i jest do wartość subiektywna, a kategoria wartości określana w taki sposób wykorzystywana jest często do oceny opłacalności inwestycji, w której brana pod uwagę może być relacja pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a wartością określoną na potrzeby indywidualnego inwestora.
Wartość taka stanowi szczególny rodzaj wartości nieruchomości, który najczęściej jest wymagany do określenia przez banki oraz inne instytucje kredytowe. Definicji wartości dla wymuszonej sprzedaży nie zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Wartość dla wymuszonej sprzedaży zdefiniowana jest w Europejskich Standardach Wyceny (ESW) jako suma, którą można otrzymać za nieruchomość, w sytuacji, gdy z jakichkolwiek przyczyn zbywca podlega ograniczeniom wymagającym zbycia nieruchomości, w okolicznościach odbiegających od definicji wartości rynkowej.
Zgodnie z komentarzem w ESW do wartości dla wymuszonej sprzedaży, wartość taką określa się przy spełnieniu określonych założeń, do których należą:
- Przymus sprzedaży nieruchomości o którym wiedzą potencjalni nabywcy
- Krótki okres możliwej ekspozycji nieruchomości na rynku i związane z nią możliwości marketingowe nieruchomości
Podsumowując, za wartość dla wymuszonej sprzedaży definiuje się kwotę pieniężną jaką można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajdzie się pod presją konieczności sprzedaży nieruchomości. Wartość taka uwzględnia przede wszystkim ograniczenia czasowe przy sprzedaży nieruchomości, które powodują, że okres nieruchomości na rynku konieczny do wynegocjowania ceny sprzedaży może być niewystarczający do osiągnięcia ceny rynkowej, która została by osiągnięta w przypadku ekspozycji tej nieruchomości na rynku przez okres czasu odpowiedni dla tego rodzaju nieruchomości oraz przy zastosowaniu w pełni narzędzi marketingowych dla tego rodzaju nieruchomości. Wartość taka uwzględnia również, że kupujący posiada wiedzę o niekorzystnej sytuacji zbywcy.
Definicja wartości godziwej ujęta jest w ustawie o rachunkowości, Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej (MSSSF) oraz w Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW).
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o rachunkowości za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.
W Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) za wartość godziwą uznaje się cenę, którą by się otrzymało za sprzedaż składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny.
W Polsce wartość godziwą, która jest zdefiniowana w ustawie o rachunkowości, odnoszącą się do nieruchomości utożsamia się z wartością rynkową. W normie zawodowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) znajduje się zapis, iż z zasady wartość godziwa jest wartością rynkową określoną na podstawie transakcji rynkowych. Podobnie według autorów Standardów Wyceny RICS w przypadku większości zastosowań pojęcie wartość godziwa pokrywa się z pojęciem wartości rynkowej.
Na podstawie powyższych definicji można wyciągnąć wniosek, iż zasady, które służą do określania wartości rynkowej nieruchomości powinny być również stosowane przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia wartości godziwej rozumianej w świetle polskich oraz międzynarodowych standardów dotyczących rachunkowości i sprawozdawczości finansowej.
W Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW) wartość godziwa definiowana jest jako szacunkowa cena, za którą składnik aktywów lub pasywów mógłby zostać wymieniony między ściśle określonymi, dobrze poinformowanymi i mającymi stanowczy zamiar zawarcia umowy stronami transakcji, która to cena odzwierciedla interesy każdej ze stron.
W tym przypadku wartość godziwa składnika aktywów lub pasywów rozpatrywana jest z punktu widzenia konkretnych stron transakcji z odzwierciedleniem ich interesów i uwzględnia korzyści i straty, jakie uzyska lub poniesie każda ze stron w związku z zawartą transakcją.
Analiza taka wykorzystywana jest najczęściej w sytuacjach, kiedy niezbędne jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej ustala się optymalny lub najbardziej prawdopodobny sposób użytkowania nieruchomości, przy czym użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Zaletą analizy jest fakt, że nie jest to badanie statyczne oparte sztywno na funkcjonującym sposobie użytkowania nieruchomości ale przeprowadzane jest w sposób dynamiczny, uwzględniający możliwości zmiany funkcji nieruchomości, tym samym pozwalające określić jej optymalna wartość rynkową.
