DMS WYCENY

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:
– porównawczego,
– dochodowego,
– kosztowego,
– mieszanego.

Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest przy wykorzystaniu podejść:

Podejście porównawcze

Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i określa z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych oraz cech nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, których cena rażąco odbiega od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Podejście dochodowe 

Polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Podejście mieszane

Jest to sposób wyceny, w którym mogą być stosowane elementy podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego. Wartość nieruchomości określa się przy wykorzystaniu kombinacji metod wyceny z wymienionych podejść lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo specyfiki wycenianych praw do nieruchomości.


Wartość odtworzeniowa nieruchomości określana jest przy wykorzystaniu podejścia:

Podejście kosztowe

Polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną i wartość zużycia tych części składowych.


Zastosowane podejście a rodzaj ustalonej wartości nieruchomości

Wartość Rynkowa Odtworzeniowa
Podejście Porównawcze Dochodowe Mieszane Kosztowe
Metoda Porównania parami Inwestycyjna Pozostałościowa Kosztów odtworzenia
Korygowania ceny, średniej Zysków Stawki szacunkowej, gruntu Kosztów zastąpienia
Analizy statystycznej, ruchu Kosztów likwidacji

Zgodnie z art. 154 u.gosp.nier. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.